Doação de imóvel antes do falecimento, mas sem registro, é válida?

A doação de imóvel realizada pouco antes do falecimento do doador costuma gerar insegurança entre os herdeiros, especialmente quando a escritura foi assinada, mas o registro ainda não havia sido efetivado no Cartório de Registro de Imóveis. A dúvida que surge é inevitável: essa doação é válida? O imóvel entra no inventário?

Do ponto de vista jurídico, a doação formalizada por escritura pública é plenamente válida. A ausência de registro não invalida o negócio. O registro imobiliário é requisito de eficácia perante terceiros, ou seja, é ele que torna a transferência oponível contra todos, mas não é requisito de validade do ato entre as partes. Assim, se o doador assinou a escritura em vida, ainda que venha a falecer antes da conclusão do registro, o negócio jurídico permanece válido e eficaz entre doador e donatário.

Nesse contexto, o imóvel não integra o inventário como bem pertencente ao falecido, pois já houve a manifestação válida de vontade e a formalização do ato por instrumento público. O registro poderá ser realizado posteriormente para regularizar a titularidade na matrícula do imóvel, sem que isso comprometa a validade da doação.

Contudo, a análise não se encerra na validade do ato ou na sua exclusão do inventário. A doação pode produzir efeitos relevantes no momento da partilha. Quando realizada a descendente, presume-se que tenha sido feita à conta da legítima, o que significa que o valor do bem poderá ser levado à colação. Colação não implica devolução do imóvel, mas sim a consideração de seu valor para equalizar a legítima entre os herdeiros necessários, preservando a igualdade sucessória.

Se o bem foi doado por pai e mãe, cada parte ideal deverá ser considerada na sucessão de cada um, observando-se o momento de cada falecimento e eventual dispensa expressa de colação. A ausência dessa dispensa pode gerar ajustes na partilha, mesmo que o imóvel já esteja formalmente transferido.

É justamente nessa distinção entre validade do negócio e seus reflexos sucessórios que surgem muitos conflitos familiares. A doação pode ser juridicamente válida e, ainda assim, impactar a divisão da herança. Por isso, no direito imobiliário e sucessório, a forma é essencial, mas a estratégia é determinante. Planejamento bem estruturado evita litígios e protege relações familiares que, muitas vezes, são mais valiosas do que o próprio patrimônio.